1　未分割不動産の賃貸料に係る所得

未分割の賃貸不動産から生ずる賃料債権の帰属については，次のような最高裁判決があります。

【平成17年9月8日／最高裁第一小法廷】 遺産は，相続人が数人あるときは，相続開始から遺産分割までの間，共同相続人の共有に属することになるのであるから，この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は，遺産とは別個の財産というべきであって，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。遺産分割は，相続開始時に遡ってその効力を生ずるものであるが，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。

民法上，遺産分割の効力は相続時に遡って生じ，遺産分割により不動産を取得した特定の相続人は，相続開始の時からその不動産を所有していたことになります。

しかし，上記の最高裁判決は，未分割の賃貸不動産に係る賃料債権については，この遡及効の影響は受けず，その賃料債権は相続分に応じ各共同相続人に確定的に帰属するとしています。

この最高裁判決の考え方は，未分割の賃貸不動産の維持管理費用（固定資産税など）に係る債務についても採用されるべきであり，その維持管理費用に係る債務は，相続分に応じ各共同相続人が確定的に負担すべきものと解すべきです。

　ここで問題となるのは，賃貸マンションのように賃貸不動産が減価償却資産である場合の減価償却費です。

2　相続により取得した資産の譲渡所得の取得費

減価償却資産の譲渡所得の取得費は，その取得価額からその取得の日から譲渡の日までの期間に係る不動産所得等の金額の計算上必要経費に算入される減価償却費の額の累積額を控除した金額とされます（ 所法38 ②）。

この規定の解釈上問題となるのは，相続により取得した減価償却資産に係る「その取得の日から譲渡の日までの期間に係る不動産所得等の金額の計算上必要経費に算入される減価償却費の額の累積額」には，「減価償却資産の所有者以外の者の不動産所得等の金額の計算上必要経費に算入される減価償却費の額」が含まれるかどうかということです。

これについては以下の参考事例があります。

イ　相続人が相続により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合には，その譲渡所得の金額の計算については，被相続人がその資産を取得した日からその譲渡の日まで引き続きその資産を所有していたものとみなされ，被相続人の取得時期と取得価額が相続人に引き継がれることになります（ 所法60 ①一）。

つまり，相続により取得した減価償却資産を譲渡した場合における取得費の計算においては，その取得価額から譲渡者である相続人の不動産所得等の必要経費にされる減価償却費の額の累積額のほかに，被相続人の不動産所得等の必要経費にされる減価償却費の額の累積額も控除されるということです。

ロ　不動産所得等を生ずべき事業を営む者が生計を一にする配偶者その他の親族の有する減価償却資産をその事業の用に供しその対価を支払っている場合には，その事業を営む者及びその親族の所得金額の計算上，その対価の授受はなかったものとし，その減価償却資産の償却費は，その親族の所得金額の計算上ないものとし，事業を営む者のその事業に係る不動産所得等の金額の必要経費に算入されます（ 所法56 ）。

この規定の適用を受けた親族がその減価償却資産を譲渡した場合におけるその減価償却資産の取得費は，その取得価額からその減価償却資産の所有者でない事業を営む者の不動産所得等の必要経費に算入される減価償却費の累積額を控除した金額となります。

以上のことからみて，未分割の賃貸マンションの不動産所得の必要経費に算入される賃貸不動産相続人以外の減価償却費の累積額は，遺産分割によりその賃貸マンションを取得した相続人の不動産所得の必要経費に算入されるものではありませんが，その賃貸マンションの譲渡所得の取得費の計算上，その取得価額から控除すべきものであるということになります。