共有の不動産を賃貸併用住宅で使用している場合の居住用財産の特別控除対象範囲について考えます。
例えば、1階に貸店舗、２階３階を兄弟がそれぞれ別居宅としているビルがあります。持分は家屋及び敷地ともに兄弟が２分の１ずつ所有しています。
この家屋と敷地を譲渡した場合の居住用財産の3,000万円控除の特例適用はどのようになるのでしょうか。
特例の適用を受けられる部分の判定基準
特例の適用を受けることができる部分を判定するには、家屋、土地について、自身が所有する共有持分のうち、それぞれどれだけの割合が居住用部分に該当するかを判定することが必要になります（注）。
つまり、共有持分に占める居住占有割合の判定です。
その判定割合を算式で表すと次のようになり、その計算割合に相当する部分が居住用財産の特例適用の対象となります。
- 居住専有割合が共有持分より大きい場合には、共有持分の全部
- 居住専専有割合が共有持分割合より小さい場合には、居住占有割合÷共有持分割合（共有持分に占める居住占有割合）
（注）家屋と土地の持分がそれぞれ異なる場合には、家屋と土地と別々にその対象となる割合を算出します。
今回のケースでは、土地、家屋ともに兄・弟の居住占有割合である３分の１が共有持分割合である２分の1より小さいため、共有持分に占める居住占有割合である３分の２（３分の１÷２分の１）について居住用財産の特別控除の適用を受けることができます。
土地・建物全体の譲渡所得が6,000万円とした場合に兄・弟それぞれ2,000万円（6,000万円／2人のうち３分の２）が居住用の特例対象となります（1,000万円は貸店舗部分）。
なお、店舗兼用住宅において、居住用以外の部分が全体の10％未満である場合には、全体を居住用財産と取り扱うことができます（措通37の3-8）。